20150129 / 개선된 우리은행 1%모기지론과 공유형모기지 장점과 단점은?
2015년 1월 27일 화요일, 국토교통부는 2015년 주요 업무 추진 계획을 발표하며
2013년 10월에 최초로 출시된 주택기금 수익공유형모기지를 개선한 상품이
우리은행, 국민은행, 신한은행을 통해 2015년 2월 16일 출시될 계획이며,
새롭게 출시하는 수익공유형 은행대출 모기지도
우리은행을 통해 2015년 3~4월 중 출시할 예정이라고 밝혔는데,
이번 포스팅에서는 개선된 주택기금 수익공유형 모기지와
새롭게 출시되는 수익공유형 은행대출 모기지를 간략히 정리해보도록 하겠습니다.
먼저 살펴볼 주택기금 공유형 모기지 개선안은
그동안 간편하게 우리은행 1%모기지론으로 불렸던 상품으로
국토교통부는 기존 공유형 모기지 상품의 심사항목을 대폭 개선했다고 밝혔습니다.
기존 심사항목에는 상환능력 등이 고려되어
사회초년생, 신혼부부 등에 불리하게 적용된다는 의견이 많다는 점을 고려해
무주택 가구수 구성기간, 재직기간, 세대원수 등의 지원필요성 항목을 없애기로 했고,
신용등급, 부채비율 등의 상환능력도 심사요건에서 제외하기로 했습니다.
다만, 개선된 공유형 모기지 상품에도 LTV, DTI가 적용되어
LTV(주택담보인정비율) 70%, 소득의 4.5배 이내 대출 한도는 유지됩니다.
주택기금 공유형 모기지 제도를 활용할 수 있는 지역도 늘어나는데,
수도권과 광역시 외에도 세종시와 창원, 청주, 전주, 천안, 김해, 포항 등
인구 50만명 이상인 중규모 도시가 공유형 모기지 취급지역으로 확대되며,
기존에 공유형 모기지 상품을 취급한 우리은행 외에도
영업점이 많은 국민은행, 신한은행에서도 공유형 모기지가 취급될 예정이며,
기존 공유형 모기지 상품에서 허용하지 않았던 중도상환도 일부 가능하게 되어
대출 실행 후 3년 이내에 대출 원금 잔액의 50%내에서 부분 중도상환이 가능하게 되며,
5년내에 매각하거나 중도상환할 경우 조기상환수수로가 부과되어,
3년 이내 조기상환시 금리 절감분 차이의 100%가,
3~5년 이내 조기상환시 금리 절감분 차이의 50%가 조기상환수수료로 부과됩니다.
이어서 살펴볼 상품은 수익공유형 은행대출 모기지로
새로운 우리은행 1%모기지론으로 언급되는 중인데,
이 제도는 우리은행에서만 취급하고 시범적으로 3천가구를 대상으로 진행되며,
집값 변동에 따른 수익과 위험을 공유한다는 목표 하에
집값 상승분을 은행과 공유하는 최초의 대출 상품이라는 특징이 있습니다.
주택기금을 활용한 공유형 모기지 제도는
수익공유형, 손익공유형 두 가지 유형으로 출시되었지만,
은행 대출을 활용한 수익 공유형 모기지 제도는 수익 공유형 상품만 출시되며,
기존 공유형 모기지 제도는 5년 이상의 무주택자, 부부합산 연소득 6000만원 이하,
생애 최초 구입자는 부부합산 연소득 7000만원 이하라는 조건이 있었지만,
수익공유형 은행대출은 소득에 따른 신청 제한이 없어 누구나 신청할 수 있고,
기존 1주택 보유자의 경우에도 기존 주택을 1년 내 처분하는 조건으로 신청이 가능합니다.
주택기금을 활용한 공유형 모기지 제도는
수익공유형 모기지는 대출기간 20년, 연 1.5% 고정금리가,
손익공유형 모기지는 대출기간 20년, 최초 5년간 연1%, 이후 연2% 고정금리가 적용되는 반면,
이번에 시행되는 수익공유형 은행대출 모기지는
만기 20년 또는 30년 변동금리 상품으로 출시되며,
금리 수준은 코픽스(COFIX) 금리 – 1%포인트로 정해져,
만약 코픽스 금리가 2.1%라면, 1.1%가 공유형 모기지 대출금리로 정해지게 되어
코픽스 금리에 연동해 가산금리를 더한 시중 은행의 주택담보대출보다
금리가 2%p 이상 낮을 것으로 전망되고 있습니다.
단, 수익공유형 은행대출 모기지로 적용되는 1%대 초저금리는
전체 대출기간 20년 또는 30년 중 초기 7년간만 적용되고,
8년째부터는 시중 주택담보대출 금리수준으로 대출금리가 전환되며,
이때, 주택가격 상승분 중 당초 매입가격에서 대출이 차지하는 비율만큼 정산하게 되며,
은행의 최대 수익률은 연7%내외로 제한될 예정이며,
대출 실행 후 3년 이내에 대출 원금 잔액의 50%내에서 부분 중도상환이 가능하되
5년내에 매각하거나 중도상환할 경우 조기상환수수로가 부과되어,
3년 이내 조기상환시 금리 절감분 차이의 100%가,
3~5년 이내 조기상환시 금리 절감분 차이의 50%가 조기상환수수료로 부과됩니다.
수익공유형 은행대출 모기지를 간략히 요약하면,
1%대 초저금리를 받은 시점의 주택가격 상승분을 공유하는 제도이고
시중은행의 주택담보대출에 비해 저렴한 금리가 가장 큰 장점으로 볼 수 있으며,,
주택기금 공유형모기지와 같이 수도권과 광역시 외에도
세종시와 창원, 청주, 전주, 천안, 김해, 포항 등 인구 50만명 이상인 도시에서 활용이 가능하지만,
공시가격 9억원 이하이면서 전용면적 102㎡ 이하 아파트까지 대출이 가능하다는 차이점이 있으며,
수익공유형 은행대출 모기지 제도의 시행으로,
주택기금을 활용하지 못했던 주택 구매 수요자도 보다 쉽게 주택매매를 할 수 있게 되어
그동안 전세난의 진원지로 평가되었던 고가 전세주택 수요자들이 매매로 전환해
전세난이 다소 개선되고, 전월세로 인한 주거 불안이 완화될 것으로 전망되고 있지만,
우리은행 1% 초저금리 모기지론 혜택을 받는 기간동안 발생한 수익은 은행과 공유하되,
이 기간동안 발생할 수도 있는 손해는 공유하지 않는다는 점은 단점으로 지적되며,
대출을 받고 7년이 지난 후 1% 초저금리 혜택은 종료되고,
시중 주택담보대출 금리수준으로 대출금리가 전환되기에
전환되는 시점의 금리에 따라 이자부담이 커질 수 있다는 점은 주의할 대목입니다.
2013년 처음으로 출시된 공유형 모기지 제도의 경우,
시범사업 인터넷 접수 때 50여분만에 대출신청자가 5천여명 가량 몰리며 인기를 끌었기에
1%대의 초저금리로 진행되는 이번 1%모기지론도 상당한 관심과 인기를 끌 것으로 예상되는데,
개선된 공유형모기지에 관심 있으신 분은 우리은행, 국민은행, 신한은행 영업점을 통해,
수익공유형 은행대출 모기지에 관심이 있으신 분은 우리은행 영업점을 통해
미리 문의해 안내를 받아 보시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다~!
