20120917 / 주택담보대출, 세일앤리스백?! 트러스트앤리스백?!
주택 소유자들이 대출을 통해 마련한 집값이 지속적으로 떨어지면서,
대출이자 부담으로 하우스 푸어가 양산되고 있다는 보도는 많이 접하셨을 것입니다.
최근, 이를 방지하거나 보완하기위해서 다양한 대책들이 논의되고 있는데,
그 중 대표적인 것이 매각 후 재임대(세일 앤 리스백 : Sale and Leaseback) 혹은
신탁 후 재임대(트러스트 앤 리스백 : Trust and Leaseback) 방식입니다.
기업이 자신이 소유하던 자산을 매각하고 다시 리스계약을 맺어 이용하면서,
매수자 입장에서도 적정 수익률을 보장받고,
매도자 입장에서도 소유권을 넘겨 리스료를 내지만, 목돈을 마련할 수 있고,
매각한 건물을 계속해서 사용하고 다시 매입할 수 있는 선택권을 가진다는 점에서
서로 윈윈할 수 있는 방법으로 사용되던 방식을 주택담보대출에도 응용한 것입니다.
세일앤리스백과 트러스트앤리스백 방식은 이름이 달라 헷갈릴 수 있지만,
당초에는 은행이 직접, 특수목적법인(SPC)나 부동산관리회사를 설립해서
집을 직접 매입하는 방식을 사용하려했지만,
신탁계정을 활용한 트러스트앤리스백 방식으로 변경해 시행하는 것이 다를 뿐,
본질적으로는 같은 방식이라고 이야기할 수 있습니다.
대출로 인한 이자부담으로 대출 상환에 어려움을 겪는 주택담보대출자가
신탁회사에 처분권을 신탁하거나, 집을 은행에 매각해서 소유권을 은행으로 넘긴 후,
이 주택을 임대해 거주하며 임대료를 지불하되, 향후, 주택을 재매입하는 선택권을 부여하는 것으로,
9월 말부터 우리금융을 통해서 시행될 예정입니다.
대상자는 다소 제한적인데,
우리은행에서 주택담보대출을 받아서 주택을 구입한 사람 중,
대출금을 연체하고 있는 사람을 대상으로 하며,
대출을 받아 구입한 주택의 재산권을 우리투자신탁에 넘기는 대신,
우리은행에 연체된 대출금 상환의무를 3~5년이라는 일정 기간 유예받게되고,
대출자들은 그대로 집에서 생활하는 대신, 임대료 명목으로 돈을 은행에 납부하게됩니다.
예를 들어, 우리은행에서 2억원의 담보대출로 5억원의 집을 구입했다면,
주택담보대출을 연체할 경우, 16~18%가량의 금리를 연체 이자로 물어야해서,
월 283만원, 연 3400만원 가량의 연체이자를 물어야하지만,
신탁 후 재임대 방식을 통한 대출금 상환을 유예할 경우에는,
4~5%가량의 임대료만 납부하고 거주할 수 있어서,
월 83만원, 연 1천만원만 남부하면 되어 부담이 절감되는 이점이 있다고 합니다.
사실, 신탁 후 재임대 방식은 근본적인 대책이라기보다는
일정기간동안 월세를 주고 살면서 대출을 갚게되면, 집의 소유권은 온전히 소유자의 몫이 되고,
앞으로 집값이 상승할 경우, 처분할 수 있는 기회가 생기는 점에서 시기가 유예가 될 수 있겠지만,
만약, 신탁기한이 끝날때까지 원리금을 값지 못할 경우에는,
은행이 고객의 동의 없이 집을 처분한 후, 기존 대출금과 연체금액을 우선 가져간 후,
잔여 금액을 수취하기때문에, 은행만 손해를 입지 않는 제도라는 비판이 있는 것도 사실입니다.
또, 실제로도 신탁 후 재임대방식을 활용할 수 있는 사람이
투기목적의 주택구입자, 복수의 주택구입자 등은 제외되어 전체의 0.01%가량으로 전망되어
일부에 특혜를 준다는 지적과, 임시로 마련된, 생색용 정책이라는 시각도 있고,
다른 은행들이 부정적 입장을 피력해 확대될 가능성도 적은 것도 사실 입니다.
하지만, 은행은 대출유예 손실을 방지하고, 대출금과 연체금의 일부를 회수할 수 있고,
주택소유자도 주택이 가압류되는 상황을 방지해 주거 안정을 느낄 수 있고,
장래에 부동산 시장이 활발해져서 집값이 상승할 경우에는 수익을 볼 수 있는 점을 볼때도,
서로 윈윈할 수 있는 수단이 될 수 있기때문에,
내용을 충분히 숙지한 후, 이를 잘 활용하는 지혜가 필요할 것 같습니다~! 감사합니다~!
