20121026 / 경제용어 / LTV대출비율과 총부채상환비율 DTI란?
가계대출의 비율을 전하는 소식이나
부동산 활성화대책, 주택거래 활성화대책을 접할 때 주로 나오는 경제용어 중 하나가,
주택가치 즉, 담보가치 대비 대출비율인 LTV(Loan To Value ratio)와
총부채상환비율인 DTI(Debt To Income)가 아닐까 합니다~!
먼저 살펴볼, 주택담보대출비율인 LTV는,
은행들이 주택을 담보로 대출을 해 줄 경우 적용하는
담보가치대비 최대 대출가능 한도를 일컫는 말로,
시가의 일정비율, 보통은 40~60% 정도로 LTV가 정해지는 것이 일반적입니다~!
즉, 주택담보대출비율 LTV가 60%라고 한다면,
시가 3억인 아파트의 경우, 최대 1억 8천만원까지 대출이 가능한 것인데,
일반적으로는 집주인이 대출금을 갚지않아 담보로 잡은 주택을 경매처분하는 경우,
주택임대차보호법에 따라서 세입자에게 우선권이 주어지기때문에,
임차보증금을 뺀 금액만큼 대출이 가능해서,
실제 대출을 받을 수 있는 금액은 주택담보대출 LTV보다는 다소 적을 수 도 있습니다.
만약, 경기침체 등 사회적 환경 변화로 LTV가 낮춰질 경우,
담보인정비율이 낮게 산출되어 담보가치가 줄어들게 되어,
결과적으로 담보대출한도가 줄어 대출가능한 최대한도가 줄어들게되며,
현재 LTV는, 서울, 인천, 경기 지역인 수도권의 경우,
6억이하 아파트의 경우는 60%, 6억이상 아파트는 50%까지 LTV가 적용되며,
그외 지방 소재 아파트는 60%까지 적용되어 최대 60%의 LTV를 보이고 있고,
정부정책자금인 주택금융공사의 보금자리론의 경우는,
예외적으로 DTI조건 충족 조건으로 70%까지 취급이 가능한 것으로 알려지고 있습니다.
그리고, 총부채상환비율 DTI란(Debt To Income),
연간 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻하는 말입니다.
DIT를 산정하는 기준이 되는 연간 총소득은,
세무서 등 공적기관이 증명한 세전소득을 통해서 산정되며,
연간 소득이 5천만원이고 DTI비율을 40%로 설정할 경우에는,
총부채의 연간 원리금 상환액이 2천만원을 초과하지않도록 대출규모를 제한해 규제하는 것으로,
부동산 경기가 과열되는 양상을 보일 경우, DTI비율 조정을 통해서 대출가능 규모를 제한해서
갑작스러운 부동산 경기 과열을 방지하기위한 대책으로 사용될 수 있고,
반대로, 부동산 경기 침체가 나타날 경우,
부동산활성화대책, 주택거래활성화대책으로 부동산 DTI 규제완화가 발표되기도 합니다~!
DTI는 연간 소득에서 원리금을 상환이 차지하는 비율을 나타내기때문에,
대출금리가 같다면, 대출기간을 장기로 할 경우, 대출한도가 다소 늘어날 수 있고,
일반적으로 소득을 적게 신고하는 자영업자나,
상환능력은 있을 수 있지만, 현재 소득이없는 은퇴자의 경우에는 다소 불리하게 적용될 수 있으며,
DTI는 크게, 당해대출대비 상환능력을 판단하는 DTI1과
예금ㆍ적금담보대출을 제외한 마이너스 통장, 현금서비스, 카드론 등 모든 대출대비 상환능력을 판단하는
DTI2로 구분되며, DIT1과 DTI2가 모두 충족될 때, DIT가 충족되었다고 볼 수 있습니다~!
간략히 살펴본 주택담보대출비율 LTV와 총부채상환비율 DTI는,
과도한 부동산 담보대출을 규제하기위한 비율로써,
부동산 가액이나 소득대비 과도한 대출을 방지하기위해 만들어진 제도라고 할 수 있으며,
최근에는 부동산 경기침체로 인해서
집주인이 대출금을 갚지못해서 주택이 경매가 될 경우에도,
주택담보대출비율 LTV보다 낮게 경매낙찰율이 발생할 가능성도 커지고 있어서,
사회적인 관심 역시 커지고 있고, 금융권의 충당금 적립도 늘어나는 상황으로 알려집니다.
또, KB경영연구소가 2012년 4월 실시한 여론조사에 따르면,
주택담보대출과 전세보증금의 합이 매매가격에서 차지하는 비중은 최근 1년간 크게 상승했고,
특히, 수도권의 LTV 상승이 두드러지게 나타난 상황이라 주목할 부분인 것 같고,
전세 거주자의 보증금 상환 리스크가 늘어난 것으로 볼 수 있기때문에,
전세계약자들은 전세계약 체결시, 집주인의 담보대출 상황에 대한
꼼꼼한 준비를 통해 만약을 대비하는 자세가 필요할 것으로 보입니다. 감사합니다~!
