20130829 / 경제용어 / 수익공유형, 손익공유형 모기지 프로그램
국토교통부는 전월세시장 안정화방안의 일환으로
주택기금을 활용한 수익 공유형 모기지, 손익 공유형 모기지 제도를 도입해
수도권과 지방광역시의 3천호를 대상으로 오는 10월 초 시범사업을 실시할 계획이라고 밝혔습니다.
수익공유형, 손익공유형 모기지 프로그램은
최근 주택구입 실수요가 줄어 전세수요가 늘어나면서 전세난이 가중되자
전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 금융 지원책을 마련해
전세수요를 주택 매매수요로 전환하고, 주거 안정성을 높이기 위해서 마련되었고,
대출을 해 준 금융기관은 집값 하락의 리스크를 부담하지 않는다는 지적을 반영해
주택 구입자와 금융기관 혹은 주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유해
주택 구입자의 리스크를 줄였다는 점에서 눈길을 끌고 있습니다.
수익공유형, 손익공유형 모기지 프로그램을 세부적으로 살펴보면,
두 모기지 프로그램 모두, 주택기금 총괄수탁은행인 우리은행에서 취급할 예정이며,
부부합산 연소득이 7천만원 이하 무주택 세대주가 지원 대상이고,
이번 시범사업에서는 생애 최초 주택구입자로 대상이 한정됩니다.
이번 모기지 프로그램은 정책금리가 적용되어
개인의 신용등급과 관계없이 동일한 금리가 적용되고,
대출한도는 연소득 등 개인상환능력에 따라 대출가능금액이 변동되지만 호당 2억원 한도이며,
이번 모기지 프로그램의 대상 주택은 수도권과 6개 지방 광역시로 한정되고,
85㎡ 이하 아파트, 주택가격은 6억원 이하 기존주택과 미분양 주택이 해당됩니다.
먼저 살펴볼 수익공유형 모기지 프로그램은,
호당 2억원 한도 내에서 주택가격의 최대 70%까지 대출이 가능하며,
대출금리는 연 1.5% 고정금리로 책정되어
물가상승률을 감안하면 사실상 마이너스 금리라고 볼 수 있습니다.
대출기간은 20년 원리금 균등분할 상환이고,
대출만기 혹은 중도상환으로 매각이익이 발생할 경우,
당초 매입가격에서 기금 대출평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속되고,
서민 지원제도임을 감안해 기금의 최대 수익률은 일정 비율로 제한하는 방안이 검토될 예정입니다.
수익공유형 모기지 프로그램을 활용한 후 조기상환을 할 경우,
3년 이내 조기상환시에는 처분이익 환수는 없고 연 1.8%의 조기상환수수료가 부과되고,
5년 이내 조기상환시에는 처분이익 환수와 함께 연 0.9%의 조기상환수수료가 부과되고,
5년을 초과해 조기상환을 할 경우,
처분이익환수만 발생하고, 조기상환 수수료는 부과되지 않습니다.
다만, 수익공유형 모기지 프로그램의 단점은 손익공유형 모기지 프로그램과 달리
주택가격이 하락할 경우, 주택 구입자에게 모든 손실책임이 발생한다는 것입니다.
이어서 살펴볼 손익공유형 모기지 프로그램은
주택기금의 지분 비율에 따라서 이익과 손실을 공유하는 제도로
호당 2억원 한도 내에서 주택가격의 최대 40%까지 대출이 가능하며,
대출계약 방식으로 등기부상 법률적 소유권은 주택 구입자가 100% 보유해
취득세, 재산세, 양도세 등 각종 세금과 주택관리비용은 주택 구입자가 부담합니다.
손익공유형 모기지 프로그램 대출금리는 최초 5년간은 연 1%, 이후 연 2% 고정금리로
물가상승률을 감안하면 사실상 마이너스 금리라고 볼 수 있습니다.
대출기간은 20년 만기 일시상환이고,
대출만기 혹은 중도상환시 매각이익과 매각손실이 발생할 경우,
당초 매입가격과 매각가격의 차이만큼 지분율에 따라서 주택기금의 차익, 차손분이 귀속됩니다.
손익공유형 모기지 프로그램은 저금리로 대출이 이뤄지기 때문에
이를 악용해 조기상환을 하는 것을 방지하기위해서 조기상환수수료가 부과되는데,
3년 이내 조기상환시에는 연 2.3%의 조기상환수수료가,
3~5년 이내 조기상환시에는 연 1.15%의 조기상환수수료가 부과됩니다.
이번에 발표된 수익공유형·손익공유형 모기지 프로그램을 생애최초 기본형과 비교하면,
금리면에서는 수익공유형·손익공유형 모기지 프로그램이 유리하다고 볼 수 있고,
중장기적으로 집값이 상승할 경우, 주택 구입자가 100% 시세차익을 얻는 생애최초 기본형이,
중장기적으로 집값이 하락할 경우, 손익공유형 모기지 프로그램이 유리하다고 볼 수 있습니다.
참고로 이번 모기지 프로그램은 시범사업을 진행한 후,
효과와 문제점 등을 점검해 확대 여부를 검토할 것으로 알려지고 있고,
현재 무주택자가 대상인 관계로, 기존 생애최초 구입자금 대출자는 이용이 불가능하며,
수익공유형 모기지 프로그램과 손익공유형 모기지 프로그램 상호간
대환도 허용하지 않을 것으로 알려지고 있는데,
전세난이 심해지는 상황에서 주택구입 의사가 있으신 분들은
수익공유형, 손익공유형 모기지 프로그램을 꼼꼼히 따져보신 후,
혜택을 보실 수 있기를 바라겠습니다. 감사합니다~!
