20121101 / 경제용어 / 적격대출이란? 장기 고정 저렴한 금리가 특징!
내집마련을 생각할 경우, 보통은 자신이 마련한 목돈에다가
주택구입자금 중 일부는 금융기관에서 받은 대출을 더해서 내집마련을 하게 됩니다.
이 경우, 금리변동의 위험성이 없고,
장기간에 상환하며, 거기다 대출이자까지 저렴하면 얼마나 좋을까요~?ㅎ
이러한 사람들의 요구에 의해서 만들어진 금융상품이 바로,
최근 급격히 대출을 늘리고 있는 적격대출인데,
적격대출은 어떤 특징과 장점, 단점이 있는지에 대해서 이번 포스팅에서 알아보도록 하겠습니다~!
적격대출이란(Conforming Loan), 말 그대로 규격화된 대출이란 의미로,
주택금융공사가 요구하는 규격대로 은행들이 상품구조를 짜기 때문에, 적격이라는 이름이 붙게되었고,
정부기관이 보증해서 고정금리의 대출 이자를 변동금리 이하로 낮춰
저렴한 이율이 특징인 주택담보 대출상품을 일컫는 말입니다~!
미국과 일본 등 선진국에서는 장기고정금리대출이 보편화되어서
전체 주택담보대출 중 적격대출의 비중이 60%이상을 차지한 것으로 알려지는데,
우리나라에서 적격대출이 출시된 배경은,
주택시장 안정을 이루는 목표를 달성하기위해서
주택구입자 중 투기 목적보다 실제 거주를 목적으로하는 실수요자에게
장기간에 걸쳐 고정금리 상품을 마련해서 대출자들의 금리부담을 덜어주고,
금융시장에서 고정금리ㆍ비거치식 분할상환 대출을 활성화한다는 목적으로 연구되었고,
2011년 6월 정부의 가계대출 연착륙 종합대책의 일환으로 발표되어
2012년 3월 처음으로 적격대출이 출시되었습니다~!
앞서 언급한 것처럼, 적격대출은 장기고정금리의 저렴한 이율이 특징인데,
적격대출은 금융기관의 수익구조예대마진을 통해서 수익을 얻는 일반적인 주택담보대출과 달리,
주택금융공사가 대출자산을 담보물로 삼아서 주택저당증권(MBS) 등의 형태로 유동화한 후,
시장에 매각해 대출재원을 조달하는 형태로 구성되기 때문에,
정부 신용으로 채권을 발행해 돈을 모으기 때문에 조달금리가 저렴할 수 있게 됩니다~!
적격대출을 보다 상세히 알기위해서는,
MBS의 유통구조에 대한 이해가 더해진다면 금상첨화일 듯 한데,
한국주택금융공사는 유동화목적 대출채권을 금융기관으로부터 받아서
신탁계정을 통해 투자자에게 증권 및 채권을 발행하게 되고,
이 과정에서 한국주택금융공사는 자체 신탁 계정을 통해서 자산을 분리 한 뒤,
신탁 계정으로부터 지급보증료와 수탁수수료 수입을 얻게되고,
금융기관이 한국주택금융공사에 대출채권을 양도한 뒤,
취급수수료와 채권관리수수료를 받는 수익구조를 가지고 있습니다.
물론, 이 경우에도 대출자가 조기에 대출을 상환을 할 경우에 조기상환수수료가 발생하고,
금융기관이 한국주택금융공사에 대출채권을 양도하기 전에는
조기상환수수료 역시 금융기관의 수입이 됩니다.
따라서 적격대출은 주택담보대출의 재원은 정부에서 조달하고,
은행은 대출 상품의 명칭과 금리를 자율적으로 결정해 판매하기 때문에,
적격대출을 단순히(!) 대행하는 형태를 띄고 있다고도 볼 수 있습니다~!
적격대출이 활성화 될 경우에는,
주택담보대출자들은 투기목적이 아니라 실수요목적으로 자금을 대출하도록 유도할 수 있고,
대출 자산을 담보로 주택저당증권을 발행해 상품화 할 수 있어서,
재무구조개선과 채권 부실화를 막을 수 있는 장점이 있습니다.
또, 대출자의 입장에서도,
적격대출을 통해서 단기, 변동금리, 일시상환 대출의 비중이 감소하고,
장기간의 상환기간과 고정금리라는 적격대출의 특징을 통해서 위험은 줄이고,
안정적인 재정 계획을 수립과 관리가 용이해지고,
원리금을 갚아나가는 방식으로 주택담보대출의 부실화를 예방할 수 있게됩니다.
단, 적격대출의 경우, 은행들은 리스크가 적기 때문에 대출심사를 간략히(!) 할 가능성이 있고,
만약, 원리금 상환이 어려워질 경우, 지급보증을 선 정부가 대출 부실의 부담을 떠안아야한다는 점은
적격대출의 단점이자 위기요인이라고 할 수 있습니다~!
현재, 적격대출은 점차 확산되고 있는 상황인데,
그 이유는 은행은 기존의 주택담보대출보다 수수료 수입은 적지만 리스크는 정부가 안고,
연체 걱정을 덜 수 있다는 점에서 적격대출을 늘리고 있고,
2016년까지 고정금리 대출 비율을 전체 대출의 30%까지 끌어올리는 것이
금융당국의 방침이기 때문에 더욱 확산되고 있는 상황이라고 합니다~!
적격대출의 출시 당시에는 SC제일은행에서 최초로 판매되었고,
현재 적격대출의 취급 금융기관은
기업은행, SC은행, 씨티은행, 농협, 하나은행, 국민은행, 신한은행, 우리은행, 외한은행 9개 은행에서
2012년 9월 19일, 지방 주택시장 활성화 등을 이유로
부산은행, 대구은행, 경남은행, 광주은행의 4개 지방은행으로 확대되어
적격대출이 시행되고 있고, 더욱 확대 시행할 가능성도 있는 것으로 전해집니다~!
현재 적격대출의 금리수준은 4%대로,
일반적인 주택담보대출보다 0.4%포인트 저렴한 것으로 알려지고 있고,
최근에는 적격대출이 인기를 끌면서
은행의 가계대출이 감소한 것으로 보이는 착시현상이 발생하기도 했습니다~!
적격대출을 받기위한 자격과 조건은,
신용등급 8등급 이내이며, 9억원 이하 주택을 담보로 최고 5억원 이하의 대출에 대하여
고정금리 또는 원리금 균등상환의 방법으로 만기 10~35년 이하의 조건으로 적격대출을 받을 수 있기 때문에,
실 주거를 목적으로 내집마련을 계획하시면서 대출이 필요하신분들은
적격대출을 참고해서 저렴하게 대출을 받으시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다~!
