모기지론, 역모기지론이란? 조건, 특징모기지론, 역모기지론이란? 조건, 특징

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20121018 / 경제용어 / 모기지론, 역모기지론, 서브프라임 모기지론이란? 조건과 특징

 

모기지론(Mortgage Loan)과 관련된 용어는

제목에서 보시는것처럼, 매우 다양하기때문에 누구나 한번쯤 접했을 경제용어라고 생각됩니다.

 

용어 하나하나가 생소하지않고, 그 특징이 분명하기때문에,

별도의 포스팅을 작성해도 충분할 정도지만, 모기지론에서 파생된 용어이고,

 

모기지론에 대해서만 명확히 파악해둔다면, 나머지는 쉽게 알 수 있기때문에,

모기지론, 역모기지론, 서브프라임 모기지론을 모아서 경제용어 정리를 해보도록 하겠습니다~!

 

 

모기지론은, 선진국에서는 이미 일반화된 장기주택대출제도라고 할 수 있는데,

우리나라는 2004년 3월 정부 투자회사인 한국주택금융공사가 설립되면서 본격적으로 도입되었습니다.

 

일반적으로, 주택을 구입할 때 주택구매자는

자신이 모아둔 주택구입자금과 금융권의 대출을 합쳐 주택을 구입하게되는데,

 

이때, 내집마련을 하려는 사람들에게

구입할 주택을 담보장기간, 저리로 대출을 해주는 제도로,

간략히, 장기주택담보대출, 근저당권 설정부 대출이라고 할 수 있습니다.

 

 

모기지론이 다른 대출에 비해서 상대적으로 장기간이며 저리의 대출인 이유는,

정책금융상품이라는 이유 외에도, 은행을 비롯한 금융기관에서는 장기저리로 자금을 빌려주고,

은행은 주택을 담보로 주택저당증권을 발행해 이를 중개기관에 팔아 대출자금을 회수할 수 있고,

 

금융기관이나 중개기관은 주택저당증권을 투자자에게 판매해 대금을 금융기관에 지급해서

새로운 금융상품의 기능을 수행할 수 있기 때문입니다~!

 

 

즉, 금융기관 입장에서 볼 때에도, 일반대출은 만기가 될 때까지 자금이 묶이게되지만,

모기지론 대출은 은행이 모기지론 대출로 취득한 저당권을 담보로

증권을 발행하거나 유통시켜서 다른 대출자금을 마련할 수 있게되고,

 

주택저당증권 구매자 입장에서도,

상대적으로 저위험의 담보인 주택을 바탕으로 만들어진 상품이기때문에

위험에 대한 리스크가 적다는 장점으로 안정적인 수익을 얻을 수 있고,

 

모기지론 대출자 역시, 이러한 과정을 통해 장기간에 걸쳐 저렴한 이자로 대출을 받는 이점으로

서로가 윈윈할 수 있는 제도인 것입니다~!

 

 

모기지론의 신청 자격은 각 상품마다 차이가 날 수 있지만,

대표적인 모기지론 대출인 주택금융공사의 보금자리론을 통해서 살펴보면,

 

일반적으로 월 소득이 있는 20세 이상의 무주택자만 신청가능하지만,

주택을 한 채 가지고 있더라도 기존 주택을 일정기간 팔 경우에는 신청이 가능하고,

 

모기지론의 대출한도

최고 2억원으로 집값은 아파트는 70%, 주택은 65%까지 대출이 가능하며,

고정금리가 적용되고 원리금 균등상환이 원칙인 특징이 있습니다~!

 

모기지론의 대출기간은 10년, 15년, 20년과 같은 장기간이며,

금리가 상승시에는 고정금리가 적용되어 추가적인 비용부담이 발생하지않고,

 

만기가 15년 이상의 경우에는, 연간 1천만원 한도로 이자상환액에 대한 소득공제도 가능해서

정책금융의 성격을 가지고 있습니다~!

 

 

고정금리 대출의 장점은, 대출기간이 길수록 금리변동에 따른 위험성이 커지게 마련인데,

금리가 고정된 고정금리로 대출되기때문에, 금리 상승시의 위험을 방지할 수 있게되는 점이있고,

물론, 금리하락시에는 인하가 되지 않는다는 단점이 있을 수도 있습니다.

 

 

우리나라의 대출은 주택구입시에도 단기대출 위주가 많았었지만,

이처럼 모기지론을 계기로, 시중은행에서도 장기대출상품을 출시해나가면서,

대출시장에서 장기대출상품이 증대되어가고 있으며,

 

주택금융공사의 보금자리론과 시중은행의 장기 모기지론,

제 2금융권인 저축은행과 캐피털사에서 취급하는 모기지론 등으로 확대되어 있습니다~!

 

 

각각의 상품들은 해당 금융기관을 통해서 확인할 수 있고,

대출한도와 대출이자, 대출기간의 차이점이 있지만, 공통점을 보면,

 

대출한도가 높거나 대출기간이 길면, 대출이자는 올라가고,

대출한도가 낮거나 대출기간이 짧거나, 대출이자는 낮아지는 특징이 있습니다.

당연히, 자금계획에 따라서 대출기간ㆍ한도에 대한 충분한 고려가 필요한 대목인 것 같습니다.

 

 

모기지론에 대해서 정리해보면, 

주택을 사기위해서, 주택을 담보로 대출을 한 다음, 원금과 이자를 갚는 제도로,

이를 다 갚으면 담보가 해지되고 집을 완전히 대출자가 소유하는 제도라고 볼 수 있습니다~!

 

 

다음으로 살펴볼 역모기론의 경우, 모기지론을 거꾸로 활용한다고해서, 역 + 모기지론이 되었는데,

은퇴해서 노후생활 중인 사람들의 경우, 집은 있지만 별다른 수입이나 재산이 없어서

생활에 어려움을 겪는 경우가 발생할 수 있는데,

 

다가올 고령화되는 사회에서 이러한 문제를 해결하기위한 방안으로 추진된 대출제도로,

집을 금융기관에 담보로 맡긴 후,

매월 일정액을 지급받는 연금의 형태로 대출을 받아서 노후생활을 하고,

나중에(!) 집을 금융기관이 넘겨받아 처분한 후, 그동안의 대출금과 이자를 상환받는 제도입니다~!

 

 

우리나라에는 1995년부터 도입된 것으로 알려지지만,

본격적으로 알려지기 시작한것은 2004년 3월 주택금융공사가 설립된 이후이며,

 

처분시 발생하는 금액이 대출금과 이자보다 많을 경우에는 잔여금액이 상속되게되고,

처분시 발생하는 금액이 대출금이나 이자보다 적을 경우에는 더 청구하지않고,

해당 금융사 혹은 한국주택금융공사가 손실로 처리하는 특징이 있습니다.

 

 

역모리기론의 대상은, 만 60세이상의 1세대 1주택자로 한정되며,

경제활동이 가능한 연령대에서 조기에 연금수령자가 되는 것을 막기위해서

독신이면 본인만 60세 이상이면 되지만, 배우자가 있다면 배우자도 60세를 넘어야하고,

 

대상주택은 9억원 이하의 주택이며,

저당권, 전세권, 임대차계약이 설정되지않은 주택이어야한다는 조건들이 있습니다.

 

 

역모기지론의 경우, 고령화사회를 대비한 매우 안정적인 제도라고 할수도 있지만,

우리나라는 유산의 상속(!)이라는 측면과 대출받아 생활한다라는 역모기지론의 특징으로 인해서

역모기지론이 크게 발달하지 않은 상황이고,

 

시중은행에서는 2008년 출시된 국민은행의 KB주택연금론과

신한은행에서 9억초과 주택에 한해 판매하는 역모기지론 상품이 있기는 하지만,

 

역모기지론이 종신형 상품이다보니,

평균 수명이 갈수록 늘어나는 상황에서 집값보다 대출금이 더 나가는 리스크가 존재하기때문에

가입기간이 신한은행은 최장 15년, 국민은행은 최장 30년으로 제한되어 있고,

 

이러한 위험때문에, 주택금융공사의 상품보다 대출금리가 1%포인트 높게 책정되어

경쟁력이 없거나, 수익성이 적을 것으로 판단되어 더디게 확산되는 단점이 있습니다.

 

 

그래서 정부는, 역모기론을 장려하기위해서,

기존의 역모기지론 대상이었던 65세이상, 6억원 이하라는 조건을

60세이상, 9억원이하의 주택으로 낮췄고, 주택대신 농지도 역모기지론 담보에 포함하는 방안을 강구하거나,

각종 세제지원을 더해 역모기지론에 대한 관심을 높이려고 노력하는 상황입니다~!

 

 

이번에는 서브프라임 모기지론(Sub Prime Mortgage Loan)에 대해서 간략히 살펴보면,

서브프라임 모기지론은 모기지론의 실패사례(!)라고도 할 수 있고,

일반적인 모기지론과는 다소 차이가 있는, 비우량 주택담보대출이라고도 할 수 있습니다.

 

미국의 주택담보대출 시장은 크게,

우량 고객을 대상으로 대출을 하는 프라임시장과,

저신용자ㆍ저소득자를 대상으로하는 서브프라임시장,

그리고 프라임과 서브프라임의 중간단계인 알트A시장으로 구분되었는데,

 

2000년대 들어서 미국에서는 경제 성장세가 지속되면서,

미국의 부동산가격이나 집값은 내리지 않는다는 생각이 강해져서,

 

일반적으로는 신용도가 양호한 사람들을 대상으로 대출이 이뤄지지만,

신용도가 낮은 사람에게도 서브프라임 모기지론을 통해서 주택담보 대출을 했고,

일반적으로 10년이상이며 변동금리 상품의 대출이 확대되어 갔습니다~!

 

 

서브프라임모기지론 대출을 해주는 금융기관의 입장에서는,

다소 높은 수익을 받을 수 있을 뿐만 아니라, 당시에는 대출자가 돈을 값지 못하더라도,

부동산을 처분하면 원금이상을 회수할 수 있다고 생각되어 대출이 급격히 늘어났고,

대출자나, 집없는 사람들에게도 내집마련의 꿈을 이뤄주는 제도로 각광받기도 했지만,

 

미국발 경제위기가 시작된 후, 낮았던 대출금리는 지속적으로 상승했고,

대출자는 대출원리금과 이자를 상환하기 어려워지며 부실이 증가하기 시작했고,

 

이러한 대출금리 상승으로 금융기관이 연쇄적인 타격을 입게되어 급격한 문제로 대두되었고,

집이 경매에 들어가거나 매물로 나오는 주택이 늘어나면서, 부동산 경기가 악화되어

그 속도가 더욱 가속화되고, 세계적으로 경제위기를 초래한 특징이 있습니다.

 

 

간략히 모기지론, 역모기지론, 서브프라임 모기지론에 대해서 살펴봤는데,

 

대출을 받을 경우에는,

고정금리와 변동금리의 차이가 크기때문에 시장금리의 변화를 잘 살펴봐야할 것 같고,

 

대출 중 중도상환하거나 다른 대출상품으로 갈아타는 경우가 발생할 수도 있기때문에,

중도상환수수료가 있는지의 여부도 자세히 살펴보는 등 꼼꼼한 사전 정보 획득을 통해서

많은 혜택을 받을 수 있는 대출을 선택하는 것이 필수적이라는 생각을 해봅니다. 감사합니다~!

 



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